不動産を所有している人が、改名・改姓をした場合、2026年4月1日から施行された不動産登記法の改正により、氏名の変更登記申請をしなければならなくなりました。この記事では、改名・改姓をした人に特有の論点を中心に、義務化の内容と必要な手続を解説します。
なお、同じ法律の改正で、先行して2024年4月1日に施行された相続登記の申請義務化については、この記事では扱いません。
不動産登記の氏名変更申請の義務化とは
2026年4月1日の不動産登記法改正により、不動産の所有権の名義人は、氏名または住所に変更があった日から2年以内に変更登記を申請しなければならないことになりました。正当な理由なく申請をしない場合は、5万円以下の過料の対象となります。
また、2026年4月1日時点で既に氏名または住所の変更があった人については、施行日から2年以内、すなわち2028年3月31日までに申請をする必要があります。
なお、住所等の変更登記の義務化にあわせて、一定の場合に法務局が職権で住所や氏名の変更登記を行う「スマート変更登記」の制度も始まっています。制度の概要については、法務省の案内ページをご確認ください。
改名・改姓と氏名変更登記申請義務化
義務が生じる起算点は、氏又は名の変更届をした日
家庭裁判所の許可を得て、氏又は名を変更する場合、氏名の変更が法律上生じるのは、裁判所の許可を得た日ではなく、市区町村に戸籍の届出をした日です。したがって、家庭裁判所の許可審判が確定していても、戸籍の届出をしていない段階では氏名の変更は生じておらず、変更登記申請の義務も発生しません。
つまり、氏又は名の変更の届出をした日から2年以内に変更登記申請をする必要があります。
複数の変更をまとめて申請できる
氏名の変更と住所の変更が別々の時期に生じた場合でも、現在の氏名・住所への変更登記を1回の申請にまとめて行うことができます。たとえば、改姓後に引越しをして住所が変わった場合、氏名変更と住所変更の登記をあわせて申請することが可能です。
ただし、申請義務の期限は、未登記の変更のうち最初に生じたものを基準に考える必要があります。正当な理由なく期限を過ぎないよう、最初の変更があった日から2年以内に申請することが重要です。
戸籍訂正により氏が変わった後、訂正前の氏に変更した場合
婚姻無効や親子関係不存在の確定などにより戸籍が訂正され、一度は氏が変わった後、戸籍法107条1項の手続で訂正前の氏へ変更することがあります。
この場合、最終的な戸籍上の氏名が登記記録上の氏名と一致していれば、登記記録上の氏名を改める必要はありません。したがって、氏名変更登記を申請する必要はないと考えられます。
改名・改姓による氏名変更登記申請に必要な書類
改名・改姓のみの場合
改名・改姓による氏名変更登記申請では、一般に、次のような書類が必要になります。
- 戸籍全部事項証明書等（登記上の氏名から現在の氏名までの変遷が分かるもの）
- 本籍の記載のある住民票の写し等
戸籍全部事項証明書等は、登記上の氏名から現在の氏名までの変遷が確認できるものが必要です。戸籍の改製や転籍があった場合は、改製原戸籍や除籍謄本が追加で必要になることがあります。
また、登記された名義人と現在の戸籍上の本人が同一人物であることを証明するため、本籍の記載のある住民票の写し等を添付します。
改名・改姓と住所変更が両方ある場合
改名・改姓と住所の変更が両方ある場合は、一般に、次のような書類が必要になります。
- 戸籍全部事項証明書等（必要に応じて改製原戸籍・除籍謄本）
- 本籍の記載のある住民票の写し等
- 必要に応じて、戸籍の附票など住所の変遷が分かる資料
登記上の住所から現在の住所までの変遷を、住民票の写し、住民票の除票、戸籍の附票などによって証明できる場合は、氏名変更と住所変更をあわせて1件の申請で行うことができます。
住民票の写し等だけでは住所のつながりを確認できない場合には、住民票の除票や戸籍の附票など、住所の変遷を証明できる資料を用意します。氏名変更と住所変更をあわせて申請する場合は、戸籍の附票を取得した方が確認しやすいことがあります。
費用
改名・改姓による氏名変更登記申請にかかる費用は以下のとおりです。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 登録免許税 | 不動産1件につき1,000円 |
| 登記事項証明書 | 1通につき600円（書面請求の場合） |
| 司法書士報酬 | 11,000円（当事務所の場合） |
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